Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Americana/SP

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 3020850-22.2013.8.26.0114, da

Comarca de Campinas, em que são apelantes ANTONIO EDUARDO CARDOSO DE MORAIS e

VANDA DOMINGUES DA SILVA MORAIS, é apelado 4º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS

DA COMARCA DE CAMPINAS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a

seguinte decisão: NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U. DECLARARÁ VOTO

CONVERGENTE O DES. RICARDO MAIR ANAFE. , de conformidade com o voto do(a)

Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente),

EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO

ANAFE.

São Paulo, 18 de novembro de 2014.

ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Cível nº 3020850-22.2013.8.26.0114

Apelante: Antônio Eduardo Cardoso de Morais e outro

Apelado: 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas

Voto nº 34.114

REGISTRO DE IMÓVEIS. DÚVIDA. USUCAPIÃO. RECUSA DE REGISTRO COM FUNDAMENTO

NA AUSÊNCIA DE DESCRIÇÃO SUFICIENTE DO IMÓVEL E EXISTÊNCIA DE PARCELAMENTO

IRREGULAR. PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA NÃO OBSERVADO. RECUSA

MANTIDA EM RELAÇÃO À DESCRIÇÃO DO IMÓVEL. PARCELAMENTO IRREGULAR QUE,

TODAVIA, CONSTITUÍA MATÉRIA SUJEITA À ANÁLISE NA AÇÃO DE USUCAPIÃO.

INEXISTÊNCIA DE NORMA QUE IMPONHA REGULARIZAÇÃO DO PARCELAMENTO ANTES

DO REGISTRO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

Antônio Eduardo Cardoso de Morais e Vanda Domingues da Silva Morais interpuseram apelação

contra a sentença das fls. 297/302, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 4º Oficial de

Registro de Imóveis da Comarca de Campinas, mantendo a recusa de registro do título (sentença

de usucapião), até que se proceda à regularização do parcelamento do solo, além de reconhecer a

deficiente descrição do imóvel prescribendo.

Os apelantes sustentam que o óbice não deve prevalecer, pois não há qualquer reparo a fazer no

título aquisitivo, foram preenchidas todas as condições da ação até seu julgamento, com o efetivo

trânsito em julgado. Sustentam que, além disso, a usucapião é modo originário de aquisição da

propriedade, que teria o condão de purificar e escoimar a propriedade de qualquer vício ou

irregularidade existente, mesmo porque a qualificação feita pelo Oficial deve se operar apenas em

relação aos aspectos registrários e não ao mérito da demanda, o que afrontaria o ato jurídico

perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada. Nesses termos, pedem a reforma da sentença para

afastar os óbices apontados (fls. 307/313).

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls.336/344).

É o relatório.

Assinale-se que, cientificados da possibilidade de julgamento virtual do recurso, os apelantes

manifestaram-se contrários ao meio, assinalando que se opõem pelo fato de cuidar-se de questão

complexa e que deverão ser analisados todos os pontos combatidos através da análise dos autos,

sob pena de trazer prejuízos aos apelantes se analisadas apenas a sentença monocrática que

sempre louva-se nos pareceres dos titulares do Registro de Imóveis e do Ministério Público (fl.

351).

Inicialmente, verifico que persiste a dúvida relacionada à matrícula da qual área usucapienda teria

sido destacada, ainda que o Oficial refira que parece preponderar a noção de que o imóvel estaria

compreendido dentro dos limites da matrícula 27.387 do 2º Registro de Imóveis de Campinas,

uma vez que a denominação do imóvel, Gleba b da Fazenda São Pedro, constitui o elemento de

maior segurança dentre os disponíveis, notadamente porque os diversos contratos acostados

referem-se a imóvel com esta denominação (fls. 11, 14, 16, 22 e 25) - fl. 05.

A sentença prolatada na ação de usucapião, por certo, deveria ter melhor indicado o imóvel

usucapiendo, mesmo fazendo remissão ao laudo pericial, memorial descritivo e/ou planta, o que

evitaria qualquer dúvida sobre a correta descrição do imóvel, sobretudo por se tratar de área de

parcelamento irregular.

Nesse sentido, destaca-se a seguinte afirmação do Oficial de Registro de Imóveis:

Considerando, portanto, que ambas as matrículas (27.387 e 86.674) não tem descrição tabular,

resulta ser impossível saber, com segurança, se o imóvel objeto do título está em uma, em outra,

parte em cada uma ou até mesmo fora de ambas .

A situação é ainda mais grave quando observo que tanto a matrícula 29.227 quanto a 27.387

sofreram diversos destaques, a ponto de a descrição da última ter se perdido, sem a devida

apuração do remanescente, o que torna realmente impossível a correta localização e descrição do

imóvel objeto da ação de usucapião.

A deficiente descrição do imóvel impede o registro da sentença de usucapião, por afronta ao

princípio da especialidade objetiva.

Para Afrânio de Carvalho, o princípio da especialidade do imóvel significa sua descrição como

corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser

físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro (Registro

de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei 6.015/73, 2ª edição, Rio de

Janeiro, 1977, p. 219).

Quanto ao óbice relacionado à necessidade de prévia regularização do parcelamento do solo, não

há qualquer norma que imponha a regularização do parcelamento antes do registro da sentença de

usucapião, mesmo porque, trata-se de modo originário de aquisição da propriedade, do qual se

inaugura nova matrícula, distinta da original.

Compreendem-se as suspeitas do Oficial de Registro de Imóveis, sobretudo quando afirma que a

matrícula 27.387 que, inicialmente, possuía área de 76,98 hectares, já sofreu onze desfalques,

todos de áreas de aproximadamente 20.000,00 m2, que corresponde exatamente à fração

mínima de parcelamento, tudo a indicar parcelamentos sucessivos, típica modalidade de

loteamento irregular. De qualquer modo, a questão deveria ter sido ventilada nos autos da ação

de usucapião e poderia ser coibida a partir de uma diligente instrução probatória, com a realização

de perícia, imprescindível no caso em questão, o que permitiria a adequada descrição do imóvel e a

constatação da possível intenção de efetivar e chancelar por medida judicial a constituição de

parcelamento irregular.

O certo, contudo, é que persiste o óbice relacionado à insuficiente descrição do imóvel, a impedir o

registro do título.

Posto isso, nego provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator

DECLARAÇÃO DE VOTO VENCEDOR

Registro de Imóveis. Usucapião -Insuficiente descrição do imóvel na sentença - Ausência de

ponto de amarração do imóvel na matrícula em questão - Ofensa ao princípio da especialidade

objetiva - Dúvida procedente. Recurso desprovido.

1. Cuida-se de apelação contra decisão proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do Cartório

de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas, que negou registro de sentença de usucapião.

É o relatório.

2. Com razão o Excelentíssimo Desembargador Relator Corregedor Geral da Justiça ao desprover

o recurso de apelação.

Ao respeitável voto do Ilustríssimo Relator acrescento apenas um argumento, a meu ver, o mais

importante.

In casu, o registro do título ofenderia o princípio da especialidade objetiva por ausência de ponto

de amarração do imóvel objeto da usucapião na matrícula em questão.

Com efeito, o processo de usucapião considerou o imóvel como destaque da matrícula nº 29.227

do 2º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas (vide fl. 39, 86, 88, 89/90,

94/109, 116/118, 131, 133, 136/138).

Todavia, ao que parece, o imóvel seria parte de outro imóvel, matrícula nº 27.387 (vide fl. 175).

Evidentemente, não há ponto de amarração do imóvel em matrícula que não lhe é própria, em

destaque originário.

A propósito da especialidade objetiva, bem leciona Afrânio de Carvalho:

De fato, na atualidade, não basta, para a individualização do imóvel, a menção das linhas

geométricas, uma vez que estas determinam a figura do imóvel, mas não marcam a sua posição no

espaço, se não tiverem uma amarração geográfica.

(...)

Assim, o requisito registral da especialização do imóvel, vertido no fraseado clássico do direito,

significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade

autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em

relação a qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa um lugar determinado no espaço, que é o

abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor área, contanto que

não sejam ultrapassadas as raias definidoras da entidade territorial. [i]

3. Ante o exposto, pelo arrimo esposado, pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso.

Ricardo Mair Anafe

Presidente da Seção de Direito Público

[i]CARVALHO, Afranio de, Registro de Imóveis, 3ª edição, Rio de Janeiro: Forense, 1.982, p.247.