Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Americana/SP

Carta de arrematação - modo de aquisição derivada. Continuidade. Cancelamento. Via judicial.

Título judicial - qualificação registral.

CSMSP - Apelação Cível: 1061979-44.2017.8.26.0100

Localidade: São Paulo Data de Julgamento: 23/04/2018 Data DJ: 23/05/2018

Unidade: 16

Relator: Geraldo Francisco Pinheiro Franco

Lei: LRP - Lei de Registros Públicos - 6.015/1973 ART: 195

Lei: LRP - Lei de Registros Públicos - 6.015/1973 ART: 237

Especialidades: Registro de Imóveis

REGISTRO DE IMÓVEIS - Carta de Arrematação – Título judicial que não escapa à qualificação registral –

Forma derivada de aquisição de propriedade - Desqualificação por ofensa ao princípio da continuidade -

Cancelamento objetivado, com a finalidade de possibilitar a inscrição do título, que não comporta exame na

via administrativa - Dúvida julgada procedente – Recurso não provido.

íntegra

PODER JUDICIÁRIO – TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO – CONSELHO SUPERIOR DA

MAGISTRATURA

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1061979-44.2017.8.26.0100, da Comarca de

São Paulo, em que são partes é apelante MARIA BENEDITA DE FARIA, é requerido 16º OFICIAL DE

REGISTRO DE IMOVEIS DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte

decisão: Negaram provimento, v.u. , de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE

TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO

(DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO

(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO

CRIMINAL).

São Paulo, 23 de abril de 2018.

PINHEIRO FRANCO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação nº 1061979-44.2017.8.26.0100

Apelante: Maria Benedita de Faria

Requerido: 16º Oficial de Registro de Imoveis da Capital

Voto nº 37.349

REGISTRO DE IMÓVEIS - Carta de Arrematação – Título judicial que não escapa à qualificação

registral – Forma derivada de aquisição de propriedade - Desqualificação por ofensa ao princípio da

continuidade - Cancelamento objetivado, com a finalidade de possibilitar a inscrição do título, que

não comporta exame na via administrativa - Dúvida julgada procedente – Recurso não provido.

Inconformada com a r. sentença que confirmou o juízo negativo de qualificação registral [1], Maria BENEDITA

DE FARIA interpôs apelação [2] objetivando o registro da carta de arrematação expedida em seu favor nos

autos do processo nº 0019266-53.2003.8.26.0006, que tramitou perante a 1ª Vara Cível do Foro Regional VI –

Penha de França, tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 107.124 junto ao 16º Cartório de Registro de

Imóveis da Capital. Alega, em síntese, que o imóvel foi penhorado em 04 de maio de 2009 e que, na

qualidade de credora hipotecária, a Caixa Econômica Federal foi regularmente intimada a respeito em 28 de

dezembro de 2009. Sustenta que a questão relativa à preferência do crédito hipotecário foi amplamente

discutida e definitivamente decidida naquele feito, ficando afastada a pretensão da Caixa Econômica Federal.

Acrescenta que a penhora deferida na ação de cobrança de condomínio é anterior à adjudicação do imóvel

pela credora hipotecária que, assim, deve ser cancelada para consequente registro da carta de arrematação

devolvida pela Oficial do 16º Cartório de Imóveis da Capital.

Apesar de devidamente intimada, a credora hipotecária deixou de ofertar contrarrazões de apelação [3].

A fls. 122/123 foi noticiado o óbito da apelante, com requerimento de ingresso do espólio nos autos,

representado por Leonardo de Faria.

A Procuradoria Geral da Justiça, em seu parecer, opinou pelo não provimento da apelação [4].

É o relatório.

Desde logo, ante o comprovado falecimento da apelante (fls. 125), defiro o ingresso de seu espólio nos autos,

como requerido (CPC, art. 110). Anote-se.

A parte interessada, não se conformando com as exigências formuladas pelo registrador, suscitou dúvida

inversa [5], criação pretoriana historicamente admitida por este C. Conselho Superior da Magistratura [6] e

regrada pelas NSCGJ [7]. Ou seja, ao invés de requerer a suscitação de dúvida ao Oficial de Registro, dirigiu

seu inconformismo diretamente à MM.ª Juíza Corregedora Permanente da 16º Oficial de Registro de Imóveis

da Capital.

A dúvida inversa foi julgada procedente, ficando mantida a negativa de registro da carta de arrematação

expedida em favor de Maria Benedita de Faria.

No caso concreto, consta da nota de devolução expedida pela registradora que: Conforme R-7 na matrícula

107.124, o imóvel foi adjudicado a Caixa Econômica Federal pela Ação de Execução Extrajudicial datada de

18/10/2010 e registrada em 19/11/2011 .

Entende a apelante que o óbice apresentado pela registradora deve ser afastado, na medida em que a

penhora deferida na ação de cobrança de condomínio é anterior à adjudicação havida em favor da credora

hipotecária, bem como porque definitivamente afastada a pretensão da Caixa Econômica Federal nos autos

do processo em que o imóvel foi arrematado.

Desde logo, importa lembrar que a origem judicial do título não o torna imune à qualificação registral, ainda

que limitada aos requisitos formais do título e sua adequação aos princípios registrais, conforme o disposto

no item 119, do Capítulo XX, das NSCGJ [8]. Este C. Conselho Superior da Magistratura tem decidido,

inclusive, que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão

judicial [9].

Da análise da Matrícula nº 107.126 do 16º Cartório de Registro de Imóveis da Capital [10], é possível constatar

que o apartamento nº 132, localizado no 13º pavimento do Edifício Los Angeles - (Edifício 3), integrante do

empreendimento denominado City Park III , foi adjudicado pela Caixa Econômica Federal, estando

atualmente registrado em seu nome.

Ocorre que o imóvel em questão foi arrematado pela parte apelante no bojo de ação de cobrança de

condomínio, em fase de cumprimento de sentença, movida contra Carla Cristina Castilho. Como se vê, a

devedora, na execução em que havida a arrematação, é pessoa diversa daquela que atualmente figura,

perante o fólio real, como titular de domínio do imóvel arrematado.

Nesse cenário, não há como se afastar o óbice apresentado pela registradora, sob pena de se configurar

injustificado rompimento na cadeia de sucessão dos titulares do bem. Trata-se de obedecer ao princípio da

continuidade registrária, previsto no art. 195 da Lei de Registros Públicos:

“Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a

prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a

continuidade do registro.”

De seu turno, dispõe o art. 237 do mesmo diploma legal:

“Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de

título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.”

Sobre o tema, merecem destaque as lições de Afrânio de Carvalho [11] e de Narciso Orlando Neto [12],

transcritos na sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente.

A propósito, mister lembrar que a arrematação judicial constitui forma de alienação forçada, que, segundo

Araken de Assis, revela negócio jurídico entre o Estado, que detém o poder de dispor e aceita a declaração

de vontade do adquirente ( Manual da Execução . Editora Revista dos Tribunais; 14ª edição; São Paulo.

2012. p. 819). É ato expropriatório por meio do qual o órgão judiciário transfere coativamente os bens

penhorados do patrimônio do executado para o credor ou para outra pessoa .

Não se desconhece que, em data relativamente recente, este C. Conselho Superior da Magistratura chegou a

reconhecer que a arrematação constituía modo originário de aquisição da propriedade [13]. Contudo, tal

entendimento acabou não prevalecendo, pois o fato de inexistir relação jurídica ou negocial entre o antigo

proprietário (executado) e o adquirente (arrematante ou adjudicante) não é o quanto basta para afastar o

reconhecimento de que há aquisição derivada da propriedade.

E se assim é, tratando-se a arrematação judicial de modo derivado de aquisição de propriedade, mantido o

vínculo com a situação pretérita do bem, há que ser respeitado o princípio da continuidade. Consoante ensina

o magistrado Josué Modesto Passos:

Diz-se originária a aquisição que, em seu suporte fático, é independente da existência de um

outro direito; derivada, a que pressupõe, em seu suporte fático, a existência do direito por

adquirir. A inexistência de relação entre titulares, a distinção entre o conteúdo do direito anterior

e o do direito adquirido originariamente, a extinção de restrições e limitações, tudo isso pode se

passar, mas nada disso é da essência da aquisição originária [14].

E, então, enfatiza:

A arrematação não pode ser considerada um fundamento autônomo do direito que o

arrematante adquire. A arrematação é ato que se dá entre o Estado (o juízo) e o maior lançador

(arrematante), e não entre o mais lançador (arrematante) e o executado; isso, porém, não exclui

que se exija - como de fato se exige -, no suporte fático da arrematação (e, logo, no suporte

fático da aquisição imobiliária fundada na arrematação), a existência do direito que, perdido

para o executado, é então objeto de disposição em favor do arrematante. Ora, se essa

existência do direito anterior está pressuposta e é exigida, então - quod erat demonstrandum - a

aquisição é derivada (e não originária) [15].

No mesmo sentido, é pacífica a atual jurisprudência deste C. Conselho Superior da Magistratura:

REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DE ARREMATAÇÃO – FORMA DERIVADA DE

AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE – EXECUTADA QUE NÃO FIGURA COMO PROPRIETÁRIA

DO IMÓVEL NA RESPECTIVA MATRÍCULA – AFRONTA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE

– RECURSO DESPROVIDO. [16]

REGISTRO DE IMÓVEIS – ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA - FORMA DERIVADA DE

AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE – EXECUTADA QUE NÃO FIGURA COMO PROPRIETÁRIA

DO IMÓVEL NA RESPECTIVA MATRÍCULA – AFRONTA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE

– CARTA DE ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PREVIAMENTE EXPEDIDA EM FAVOR DA

EXECUTADA, MAS NÃO LEVADA A REGISTRO, QUE NÃO BASTA PARA PERMITIR

EXCEÇÃO À CONTINUIDADE - RECURSO DESPROVIDO [17].

Ressalte-se que, a despeito da alegada anterioridade, a penhora deferida na ação judicial não havia sido

registrada na matrícula do imóvel. Além disso, a adjudicação pela atual proprietária do imóvel ocorreu em 18

de outubro de 2010 e foi registrada em 29 de junho de 2011 (R-7/107.124 [18] ), ao passo que a apelante

arrematou o imóvel em 22 de agosto de 2013 [19], mais de dois anos depois do registro da adjudicação, pois.

Como se vê, a apelante tinha meios de verificar, antes da arrematação, que o imóvel já não mais era de

propriedade da executada.

No mais, mister ressaltar a impossibilidade de examinar, no âmbito administrativo, a pertinência de

cancelamentos de registro resultante de procedimento de expropriação extrajudicial realizado pela credora

hipotecária, devendo a questão ser debatida em sede própria.

Nesse cenário, justifica-se a confirmação da r. sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente

e, portanto, do juízo negativo de qualificação, em atenção ao princípio da continuidade registral.

Diante do exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

[1] Fls. 90/95.

[2] Fls. 102/107.

[3] Certidão a fls. 110.

[4] Fls. 246/249.

[5] Fls. 01/04.

[6] Apelação Cível n.º 23.623-0/1, Rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 20.2.1995; Apelação Cível n.º

76.030-0/8, rel. Des. Luís de Macedo, j. 8.3.2001; e Apelação Cível n.º 990.10.261.081-0, rel. Des. Munhoz

Soares, j. 14.9.2010.

[7] Item 41.1. do Cap. XX.

[8] 119. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer

sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.

[9] Apelação Cível n° 413-6/7; Apelação Cível n° 0003968-52.2014.8.26.0453.

[10] Fls. 18/21.

[11] O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada

imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a

inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas

transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do

transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a

legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente

ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subseqüente a ele se

ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público. (Registro de

Imóveis, 4ª edição, Ed. Forense, 1998, p. 254).

[12] Existe uma inteiração dos princípios da especialidade e da continuidade na formação da corrente

filiatória. Quando se exige a observância da continuidade dos registros, exige-se que ela diga respeito a um

determinado imóvel. O titular inscrito, e só ele, transmite um direito sobre um bem específico, perfeitamente

individualizado, inconfundível, sobre o qual, de acordo com o registro, exerce o direto transmitido. É por este

corolário dos princípios da continuidade e da especialidade, reunidos, que o § 2º do art. 225 da Lei nº

6.015/73 dispõe: Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização

do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior. (Retificação do registro de imóveis, Ed. Juarez

de Oliveira, 2ª ed., 1999, p. 67/68).

[13] Apelação Cível n.° 0007969-54.2010.8.26.0604.

[14] PASSOS, Josué Modesto. A arrematação no registro de imóveis: continuidade do registro e natureza da

aquisição. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014, pp. 111/112.

Kollemata - Jurisprudência Registral e Notarial

Sérgio Jacomino, editor.

Criado em 30/05/2018 às 13:41h http://w w w.kollemata.com.br/ Página: 6 de 6

[15] Op. cit., p. 118.

[16] TJSP; Apelação 1047731-10.2016.8.26.0100; Relator (a): Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho

Superior de Magistratura; Foro Central Cível - 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento:

29/09/2017; Data de Registro: 16/10/2017.

[17] TJSP; Apelação 1009832-65.2014.8.26.0223; Relator (a): Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho

Superior de Magistratura; Foro de Guarujá - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/09/2016; Data de Registro:

06/10/2016.

[18] Fls. 20/21.

[19] Fls. 47/49.