Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Americana/SP

PROCESSO Nº 1020761-59.2015.8.26.0309 - JUNDIAÍ - NIVOLONI & CIA LTDA. -

ADVOGADOS: MARCELO BARALDI DOS SANTOS, OAB/SP 185.303, FERNANDO CAMOSSI,

OAB/SP 208.644, THIAGO FERNANDO FERREIRA, OAB/SP 361.362 e CAROLINA BARALDI

DOS SANTOS, OAB/SP 310.215. - (261/2017-E) – DJE 20.7.2017, p. 6.

RECURSO ADMINISTRATIVO – Pedido de Providências – Pretensão de inscrição de penhora em

desfavor de devedor que não figura como titular dominial do imóvel – Impossibilidade da

averbação sem prévio registro do compromisso de compra e venda em que o executado figura

como comprador do bem – Compromisso, ademais, que deverá ser apresentado em via original,

com reconhecimento de firma das partes e com atenção aos princípios da especialidade objetiva e

subjetiva – Pedido de Providências improcedente – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Cuida-se de recurso administrativo tirado de r. sentença que manteve a rejeição do pleito de

Nivoloni & Cia Ltda., no sentido de se averbar penhora do imóvel matriculado sob número

118.114, no 1º Registro de Imóveis de Jundiaí, a teor de que o executado Messias Firmino da Silva

não figura como titular dominial.

Alega, em síntese, que o Juízo não observou o disposto na Lei nº 13.097/2015, instituidora do

princípio da concentração. Ademais, apresentou cópia autenticada do instrumento particular de

venda e compra, sobrevindo exigências (exibição do original do contrato; inclusão do regime de

bens do comprador; alteração da descrição do imóvel) que considera inviáveis e absurdas, mesmo

porque dependeriam da atuação do executado. Por fim, considera que não foi suficientemente

fundamentada a sentença acerca dos princípios registrais nela referidos.

É o relatório. Opino.

Inicialmente, cumpre asseverar que, a despeito do presente feito ter sido processado como dúvida

inversa, cuida-se, em verdade, de pedido de providências, uma vez que o ato pretendido é a

averbação de penhora.

O recorrente se volta contra a nota de devolução de fls. 19, que devolveu o título (mandado

judicial de averbação de penhora de imóvel), acompanhado de cópia autenticada do instrumento

particular de promessa de venda e compra de imóvel, pelos seguintes motivos: 1) o imóvel

penhorado não figura sob titularidade do executado, o que feriria o princípio da continuidade; 2)

para viabilização da penhora, seria necessário, primeiramente, o registro do instrumento

particular de compra e venda do imóvel; 3) para registro do instrumento particular de compra e

venda, seria necessário que fosse apresentado em via original, com firmas reconhecidas das

partes, com informação referente ao regime de bens dos adquirentes e com retificação da

descrição do imóvel.

Todas as exigências do Registrador são absolutamente pertinentes.

Cediço que a Lei nº 13.097/2015, proporcionando relevante avanço do sistema registral,

instituiu o princípio da concentração, por meio do qual todas as circunstâncias referentes ao

imóvel, dentre as quais, constrições judiciais, devam constar da matrícula respectiva.

Ocorre que a referida Lei não mitigou em qualquer medida os princípios registrais da continuidade

e da especialidade.

Com efeito, para que seja viabilizada a averbação de penhora sobre determinado bem, necessário

que o devedor figure como titular dominial. Isso porque, como ensina Luiz Guilherme Loureiro (in

Registros Públicos. Teoria e Prática, Editora Jus Podivm, 8ª edição, p. 573), “Segundo o princípio

da continuidade, os registros devem ser perfeitamente encadeados, de forma que não haja vazios

ou interrupções na corrente registraria. Em relação a cada imóvel deve existir uma cadeira de

titularidade à vista do qual só se fará o registro ou averbação de um direito se o outorgante dele

figurar no registro como seu titular”.

Tal princípio registral encontra-se previsto no artigo 195 da Lei nº 6.015/73, que dispõe que:

“Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante,

o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a

sua natureza, para manter a continuidade do registro”.

Nem se alegue que o ato constritivo resultaria, a partir da arrematação, em aquisição originária

da propriedade, dispensando a observância do princípio da continuidade. Consoante ensina o

eminente magistrado Josué Modesto Passos:

Diz-se originária a aquisição que, em seu suporte fático, é independente da

existência de um outro direito; derivada, a que pressupõe, em seu suporte fático, a

existência do direito por adquirir. A inexistência de relação entre titulares, a

distinção entre o conteúdo do direito anterior e o do direito adquirido

originariamente, a extinção de restrições e limitações, tudo isso pode se passar, mas

nada disso é da essência da aquisição originária (PASSOS, Josué Modesto. A

arrematação no registro de imóveis: continuidade do registro e natureza da aquisição.

São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014, pp. 111-112).

E, em seguida, reforça:

A arrematação não pode ser considerada um fundamento autônomo do direito que o

arrematante adquire. A arrematação é ato que se dá entre o Estado (o juízo) e o maior

lançador (arrematante), e não entre o mais lançador (arrematante) e o executado;

isso, porém, não exclui que se exija - como de fato se exige -, no suporte fático da

arrematação (e, logo, no suporte fático da aquisição imobiliária fundada na

arrematação), a existência do direito que, perdido para o executado, é então objeto

de disposição em favor do arrematante. Ora, se essa existência do direito anterior

está pressuposta e é exigida, então - quod erat demonstrandum - a aquisição é

derivada (e não originária) (op. cit., p. 118 – grifei).

Para o mesmo Norte, aponta a pacificada jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da

Magistratura:

REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida. Registro de carta de adjudicação. Modo derivado

de aquisição da propriedade. Modificação do posicionamento anterior do Conselho

Superior da Magistratura. Análise da natureza jurídica do ato de adjudicação.

Fundamentos que não afastam a natureza derivada da transmissão coativa. Óbices ao

registro mantidos. Recurso não provido. (APELAÇÃO CÍVEL: 9000001-

34.2013.8.26.0531, Rel. Des. Elliot Akel, j. 7/10/14)

Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O

fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação

registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não

promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das

formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua

formalização instrumental (Ap. Cível nº 31881-0/1).

Se o registro da arrematação de bem penhorado é forma derivada de aquisição da propriedade, a

averbação da constrição judicial que a precede demanda a estrita observância do princípio da

continuidade.

Portanto, considerando que o imóvel em questão mantem-se sob titularidade de Nivoloni & Cia

Ltda., não é possível averbar-se penhora em desfavor de terceira pessoa que não figura da

matrícula do bem (Messias Firmino da Silva).

Ademais, bem andou o Oficial, diante da apresentação de cópia do compromisso de venda e

compra, em se adiantar esclarecendo quais as providências necessárias para eventual pedido de

registro desse contrato, o que se amolda à conduta determinada no item 40 do Capítulo XX do

Tomo II das NSCGJ (“É dever do Registrador proceder ao exame exaustivo do título apresentado.

Havendo exigências de qualquer ordem, deverão ser formuladas de uma só vez ...”)

O registro ou averbação de qualquer título somente pode ser feito mediante exibição do original,

não podendo ser suprida por cópia simples ou autenticada, como se depreende do item 41.1.1 do

Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ.

Para ingresso de escritos particulares, imprescindível o reconhecimento de firmas dos

contratantes, como impõe o art. 221, II, da Lei de Registros Públicos.

Ademais, em respeito ao princípio da especialidade subjetiva, correta a exigência de comprovação

do regime de bens dos adquirentes. A uma, porque a Lei de Registros Públicos, no art. 176,

parágrafo 1º, III, 2, a, dispõe sobre a necessidade de que conste dos atos registrais o estado civil

das partes contratantes. A duas, porque dispõe o art. 244 da Lei de Registros Públicos, sobre a

necessidade de se averbar as escrituras de pacto antenupcial,“...no lugar da situação dos imóveis

de propriedade do casal, ou dos que forem sendo adquiridos e sujeitos a regime de bens diverso do

comum, com a declaração das respectivas cláusulas, para ciência de terceiros.”

Ademais, a necessidade de se conhecer o regime de bens do adquirente e a qualificação do cônjuge

está em consonância com os princípios da publicidade (arts. 16 a 21, da Lei de Registros Públicos

e art. 5º, inciso XXXIII, da Constituição Federal), da continuidade (arts. 195, 222 e 237, da Lei de

Registros Públicos) registrarias e, ainda, da especialidade subjetiva, refletindo diretamente na

titularidade dominial.

O item 63 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ vai ao encontro das disposições legais acima

mencionadas:

“63. A qualificação do proprietário, quando se tratar de pessoa física, referirá ao seu

nome civil completo, sem abreviaturas, nacionalidade, estado civil, profissão,

residência e domicílio, número de instrução no Cadastro das Pessoas Físicas do

Ministério da Fazenda (CPF), número do Registro Geral (RG) de sua cédula de

identidade ou, à falta deste, sua filiação e, sendo casado, o nome e qualificação do

cônjuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou

depois da Lei n. 6.515, de 26 de dezembro de 1977”(grifei).

Por fim, segundo informado pelo Oficial, a descrição que consta do instrumento particular não

corresponde à descrição da matrícula, o que seria bastante, caso formulado pedido de registro

desse contrato, para que o Oficial desqualificasse o título, recusando seu ingresso no cadastro

imobiliário, em respeito ao princípio da especialidade objetiva. Tal princípio impõe que cada

imóvel tenha descrição precisa que viabilize sua completa identificação e localização,

distinguindo-se de todos os demais ( LRP, art. 176).

De qualquer modo, embora relevantes as orientações quanto aos requisitos para registro do

instrumento particular de venda e compra, uma vez que têm o escopo de evitar futura qualificação

negativa de título, não se pode perder de vista que o presente feito trata de pedido de averbação

da penhora e não de pedido de registro do instrumento particular.

Não houve, ademais, ordem judicial impondo ao Registrador a averbação almejada. Pelo contrário,

deparando-se o juízo com a nota de devolução, remeteu o interessado à Corregedoria Permanente

para solucionar a questão. Cediço que a origem judicial do título não obsta a qualificação de seus

requisitos formais pelo registrador, o que não implica descumprimento de decisão judicial.

Em suma, o parecer que, respeitosamente, submeto a Vossa Excelência, é no sentido de se negar

provimento ao recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 7 de julho de 2017.

Tatiana Magosso

Juíza Assessora da Corregedoria

D E C I S Ã O

Aprovo, pelas razões expostas, o parecer da Juíza Assessora desta Corregedoria Geral de Justiça,

para o fim de negar provimento ao recurso administrativo.

Publique-se.

São Paulo, 10 de julho de 2017.

PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça